Третий квартал 2023 года на вторичном рынке Москвы запомнился высоким спросом и вымыванием ликвидного предложения
Несмотря на высокий спрос на вторичном рынке, цены на готовое жилье в Москве за последний год фактически стагнировали
Третий квартал 2023 года ознаменовался нетипичной активностью покупателей на вторичном рынке Москвы. А после внепланового повышения Центробанком в августе ключевой ставки до 12%, продавцы вторички сократили скидки, а доля сделок без дисконта в сентябре составила 48%, что на 5 п.п. больше прежнего показателя.
Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала на вторичном рынке столицы.
Ажиотажный спрос
Спрос в третьем квартале на вторичном рынке был очень высоким. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», в июле количество авансов и сделок на в 2,1 раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Такого ажиотажного спроса не наблюдалось последние пять лет. В августе число авансов и сделок повысилось еще на 15%.
Ажиотажная активность покупателей в августе была вызвана меняющимися условиями ипотечного кредитования в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а главное — перспективой дальнейшего их ужесточения и роста ставок по ипотеке до заградительных, говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
В сентябре рынок постепенно вернулся к стандартным значениям, поскольку многие покупатели провели сделки раньше намеченного срока, чтобы успеть использовать одобренную ипотеку со старыми — более низкими — ставками, добавляет эксперт.
Высокий спрос отметили и в агентстве недвижимости Est-a-Tet. В первую очередь, его связывают с увеличением уровня ключевой ставки и ростом ставок по ипотеке. «Ипотека остается одним из важных инструментов приобретения жилья, поэтому на фоне изменения условий кредитования покупатели стали быстрее принимать решения о покупке, у многих был реализован отложенный спрос. Те, у кого уже были одобрены кредиты, торопились выйти на сделку по более выгодным условиям», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Связь между увеличением спроса на вторичке и ростом ключевой ставки Центробанка подтверждает и руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. По мнению эксперта, свою роль сыграл рост курса доллара к рублю и, как следствие, ожидание роста инфляции. В такой ситуации люди традиционно пытаются сохранить деньги, приобретая жилье. Например, в третьем квартале на вторичном рынке было много покупателей с «живыми» деньгами, то есть без ипотечных кредитов, добавляет Качанова.
Покупателям все сложнее найти ликвидный вариант, а собственники видят высокий интерес к своим квартирам и не спешат снижать цены. При этом продавцы рискуют, поскольку постепенно спрос будет снижаться, а конкуренция за покупателя вырастет, прогнозирует директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
Читайте также: В «Домклик» подсчитали, сколько времени требуется на продажу квартиры
Спрос в третьем квартале на вторичном рынке был высоким
Цены в стагнации
Несмотря на высокий спрос на вторичном рынке, цены на готовое жилье в Москве за последний год фактически стагнируют. По итогам третьего квартала этого года средняя цена «квадрата», по данным «Инком-Недвижимость», составила 277,7 тыс. руб. Это на 1,03% меньше, чем в конце третьего квартала прошлого года (280,6 тыс. руб.), на 0,36% превосходит показатель начала 2023 года (276,7 тыс. руб.) и на 0,65% больше конца второго квартала этого года (275,9 тыс. руб.).
Пусть и небольшой, но планомерный рост средней цены 1 кв. м в третьем квартале говорит об активизации рынка. При этом изменения средней цены настолько незначительные, что даже говорить о подорожании вообще не имеет смысла, говорит Сергей Шлома. Продавцы понимали, что эта вспышка спроса скоро закончится, и продать нужно незамедлительно. После ухода с рынка большей части ипотечников в связи с подорожанием жилищных кредитов реализовать свои объекты им будет гораздо труднее, считает эксперт.
Елена Качанова также говорит о незначительном подорожании в третьем квартале на фоне резкого роста спроса. Однако у вторичного рынка, по словам эксперта, получилось только отыграть падение, которое произошло в четвертом квартале прошлого года.
Стагнация цен на вторичке еще не означает, что они достигли максимума, но говорить об этом можно будет только в конце года, добавляет Юлия Дымова. «Пока собственники выставляют объекты по более высокой цене, но еще неизвестно, будут ли они реализованы по заявленной стоимости», — говорит эксперт.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы
| Месяц | Год | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика по отношению к предыдущему месяцу |
|---|---|---|---|
| Сентябрь | 2022 | 280,6 | –0,3% |
| Октябрь | 2022 | 277,9 | –1% |
| Ноябрь | 2022 | 276,8 | –0,4% |
| Декабрь | 2022 | 275,8 | –0,4% |
| Январь | 2023 | 276,7 | +0,3% |
| Февраль | 2023 | 276,4 | –0,1% |
| Март | 2023 | 275,5 | –0,3% |
| Апрель | 2023 | 274,9 | –0,2% |
| Май | 2023 | 275 | +0,04% |
| Июнь | 2023 | 275,9 | +0,3% |
| Июль | 2023 | 276 | +0,1% |
| Август | 2023 | 276,8 | +0,3% |
| Сентябрь | 2023 | 277,7 | +0,3% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
Читайте также: Москва заняла первое место по росту цен на жилье в 2023 году
Ликвидное предложение вымыло с рынка
Высокий спрос вымыл ликвидное предложение, и в сентябре на вторичном рынке возник острый дефицит таких квартир. В такой ситуации покупатели начали присматриваться и к неликвиду, говорит Сергей Шлома. По его мнению, выход новых объектов будет постепенным, и продавцам понадобится время для «прощупывания» рынка и установления оптимальной стоимости.
Снижение предложения примерно на 20% подтверждают в Est-a-Tet. По словам Юлии Дымовой, главная причина этого — высокий спрос и активизация покупателей.
«На вторичном рынке наблюдается еще одна тенденция. Инвесторы, для которых мы покупали ранее квартиры с целью дальнейшей реализации, пока не выставляют их на продажу. Таким образом они пытаются переждать нынешние колебания рынка и сохранить деньги», — резюмирует Елена Качанова.
Читайте также: